L’assurance Loyers impayés (ou Garantie Loyers Impayés GLI) protège un bailleur contre le risque qu’un locataire ne paie pas les loyers dus. Elle peut aussi couvrir les frais de réparations suite à des dégradations et intervenir dans le coût d’une procédure juridique d’expulsion. Découvrez ici les conditions d’une assurance Loyers Impayés.
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A qui s’adresse une Garantie Loyers impayés ?
Tout bailleur d’une maison, d’un appartement, d’un studio loués vides ou meublés à titre de résidence principale peut souscrire une GLI. Cela ne convient pas pour la location de locaux industriels, commerciaux ou artisanaux, de résidences secondaires ou de locations saisonnières. Les logements de fonction ou les bâtiments insalubres sont exclus.
L’assurance Loyers Impayés n’est pas obligatoire mais apporte de la sécurité au propriétaire surtout lorsque le bien est acquis grâce à un crédit en cours.
De même, si le bailleur compte sur ces loyers pour assurer son niveau de vie actuel ou s’il est incapable de supporter plusieurs mois de loyers non payés.
La garantie qui couvre la remise en état après dégradations est aussi importante comme d’ailleurs, le paiement des frais de justice en cas de procédure judiciaire.
En effet, ces situations diminuent vite le rendement locatif.
Chaque bailleur, selon sa situation, choisira ou non de souscrire à une Assurance Loyers Impayés. Le contrat se fait au moment de la signature du bail ou endéans les 15 jours.
Sachez, cependant, que seuls 2% des loyers sur l’ensemble du parc locatif français sont impayés chaque année. De plus, les conditions de souscription sont assez strictes et le coût correspond de 2 à 4 % des loyers annuels perçus.
La prime est déductible de l’impôt sur les revenus fonciers.
Comment choisir l’Assurance Loyers Impayés qui convient ?
Comparez attentivement les garanties réelles proposées par les assureurs dans le secteur habitation. Vérifiez les documents exigés pour contrôler la solvabilité du nouveau locataire (identité, bulletins de paie, copie du contrat d’embauche, quittances des 3 derniers mois de loyers précédents, …). Méfiez-vous des fraudes ! En règle générale, le loyer ne peut dépasser le tiers des revenus nets.
Plusieurs catégories de travailleurs ou d’allocataires sociaux sont exclus (CDD de durée restante inférieure à 8 mois, intermittent, indépendant qui a moins de 2 ans d’activité).
Chaque assureur a ses propres exigences et le manque d’un document ne vous sera signalé qu’au moment d’un litige.
L’assurance limite souvent la garantie à des loyers inférieurs à 2500 € /mois. Elle peut fixer une période de carence (sans paiement) ou une franchise pour les frais de réparations ou de justice. Souvent, le remboursement de loyers impayés commence après le 3ème mois d’impayés mais avec effet rétroactif.
Une procédure juridique pour récupérer les loyers non payés peut être longue et chronophage. De plus, si les locataires indélicats sont insolvables, cela mène à des situations complexes.
Est-il possible d’éviter de souscrire à une Assurance Loyers Impayés ?
Cela est tout à fait envisageable. Elle n’est pas obligatoire. Le choix du bailleur dépendra de son niveau de prise de risques acceptable. Sa situation financière peut supporter certaines pertes et assurer les réparations dues à des dégradations. Sa structure immobilière dispose d’un avocat pour les litiges.
Les exigences administratives des assureurs dans le domaine font fuir certains bons locataires ou découragent les bailleurs.
D’autre part, si le bailleur comprend les problèmes passagers du locataire et entretient de bons rapports avec celui-ci, les risques d’impayés diminuent.
Un règlement à l’amiable est toujours préférable.
En cas de non-paiement de loyers, il existe aussi des organismes publics qui peuvent vous aider en médiation.
Les personnes insuffisamment solvables sans aucun proche garant solidaire peuvent trouver une structure sur le net qui va garantir leurs loyers contre paiement bien sûr. La GLI ne peut se cumuler avec une caution solidaire sauf pour les étudiants et apprentis. Elle est différente de la PNO (propriétaire non occupant).
Souscrire à une Assurance Loyers Impayés a ses avantages …et ses inconvénients ! A vous de décider.