Vous venez de faire des travaux de rénovation ou l’acquisition d’un bien immobilier et vous êtes maintenant rendu à l’étape de la location ? Sachez que l’assurance loyers impayés ou garantie loyers impayés (GLI) protège le propriétaire contre les défauts de paiement de ses locataires. La GLI rembourse les détériorations de l’habitation par le locataire et la remise en état. Elle intervient aussi lors d’une procédure judiciaire d’expulsion ou le recours en justice.
Cela apporte une certaine sécurité au bailleur par rapport à des locataires indélicats. Trouvez dans cet article les différents documents pour une demande de GLI.
Sommaire
Quelles sont les vérifications à effectuer par le bailleur ?
Le logement
Une GLI ne sert qu’en résidence principale (appartement, maison, studio, locaux pour profession libérale, garage ou parking). Le logement répond aux normes. Bien sûr, les immeubles insalubres ne peuvent être couverts.
L’état des lieux d’entrée est joint au dossier et servira à la sortie ou en cas de détériorations.
Cette assurance exclue les locaux commerciaux, artisanaux ou ruraux, les résidences secondaires ou locations saisonnières, les logements de fonction.
Le locataire
Il justifie son identité, sa solvabilité (loyer maximum du tiers de ses revenus) et sa fiabilité avec les 3 dernières quittances de loyer.
Pour un CDI ou un fonctionnaire, les 3 derniers bulletins de salaire et une copie du contrat de travail suffisent.
Un CDD doit durer encore 8 mois. Les intermittents et les intérimaires ont plus de difficultés.
Un indépendant doit présenter les 2 derniers avis d’imposition et le RIB de son compte professionnel. Il joint une copie de sa carte professionnelle ou son inscription au Registre des Métiers ou du Commerce (INSEE)
Aucun document sur la vie privée (dossier médical, pièces bancaires…) ne peut être demandé.
Pour les bénéficiaires de prestations sociales, il faut une attestation conforme.
L’étudiant ou apprenti fournit une copie de sa carte d’étudiant et du certificat d’inscription avec l’engagement de caution du garant et preuves de sa solvabilité. Dans ce cas seulement, la GLI est cumulable avec la caution solidaire.
Le bailleur doit vérifier les documents. L’assurance ne signale les manques qu’en cas de litige. Si le locataire ne convient pas ou le dossier est mal rempli, la demande de GLI sera refusée.
Prenez l’option « vérification des références du dossier ».
Méfiez-vous des fraudes concernant l’identité, l’emploi, les salaires, l’ancienne adresse. L’existence d’une entreprise est vérifiée par le numéro du SIREN.
Sollicitez l’aide précieuse d’un agent immobilier pour les vérifications et la constitution du dossier. Certaines agences vous trouvent des locataires déjà vérifiés.
Le bailleur
Celui ci-joint la copie de ses pièces d’identité, l’acte de propriété, le contrat de bail, l’assurance habitation.
Comment intervient l’assurance loyers impayés ?
Lorsqu’il y a défaut de paiement, le bailleur adresse à la compagnie d’assurance les documents suivants et remplit une déclaration.
- le numéro du contrat GLI, le bulletin individuel d’adhésion avec identité du propriétaire, son état civil et son adresse
- les copies de la lettre simple, des correspondances échangées avec le locataire
- de la mise en demeure de payer prévue dans les délais du contrat de location et la copie du bail.
- le dossier complet du locataire
- le décompte exact pour le locataire avec mention claire des défauts de paiement,
- les copies de l’échéancier de paiement convenu
- les copies de la saisie d’huissier, du mandat de commandement de payer
- documents complémentaires relatifs à l’instruction judiciaire ;
- coordonnées de l’avocat engagé dans la procédure.
- copie de la mise en demeure pour la libération de caution pour le locataire étudiant.
Les loyers impayés seront versés à partir du 3e mois après le premier loyer manquant avec effet rétroactif. Le bailleur doit prévenir l’assureur si le locataire paie entretemps.
Que coûte une garantie loyers impayés ?
La GLI est facultative mais peut vous éviter de grosses dépenses et des ennuis considérables (réparations, vacance locative, justice…).
La prime pour l’assurance loyers impayés est de 2,5 à 5 % du loyer annuel du logement concerné. En passant par une agence immobilière s’occupant de votre gestion locative, cela se réduit à 1,5 % à 3 %. Le bailleur pourra déduire ce montant de ses revenus fonciers sur sa déclaration.
La prime est calculée sur le montant du loyer garanti (charges incluses) indiqué sur le bail. Les assureurs limitent cela de 2000 à 2300 € par mois. Ce sont eux qui fixent les conditions. S’ajoutent ensuite les options choisies (dégradations, vérification du dossier, protection juridique …). Une GLI collective est aussi possible.
Quels sont les critères pour choisir son assurance loyers impayés ?
Estimez vos réels besoins de couverture et comparez les offres.
Les garanties courantes (loyers impayés charges incluses, réparations et procédure juridique) sont une base. Voyez aussi le départ ou décès prématuré du locataire, le plafond d’indemnisation, la durée de garantie (3 ans conseillés). Discutez de la franchise et du délai de carence (loyers perdus à charge du bailleur).
Il y a d’autres clauses (résiliation anticipée et coresponsabilité des colocataires).