Avant d’entamer une demande de prêt pour un projet immobilier, il est nécessaire de calculer votre capacité d’emprunt. Cela correspond au montant maximal que vous pourrez emprunter en fonction de vos revenus, vos charges et la durée de votre prêt immobilier. Étudions ensemble les revenus pris en compte, les modalités de calcul et les possibilités de prêt.
Sommaire
Quels sont les revenus pris en compte pour votre capacité d’emprunt ?
Les revenus professionnels
Il y a d’abord le salaire net avant impôts. Sur le bulletin de paie en décembre, vous trouverez le revenu fiscal net. Ensuite, les revenus complémentaires actés en convention collective (13ème mois, moyenne des parts variables sur 3 ans…).
Par contre, les revenus occasionnels non réguliers comme les frais de déplacement ou de déménagement ne sont pas acceptés.
Si vous êtes en situation transitoire (augmentation de salaire en attente ou changement d’employeur), attendez d’abord la régularisation avant de demander un prêt immobilier.
Pour les agriculteurs, commerçants, artisans et les professions libérales, la banque se base, pour la capacité d’emprunt, sur les 3 années précédentes.
Les revenus locatifs
Les loyers perçus entrent dans le calcul de vos revenus à hauteur de 70 %. 30 % servent à couvrir les loyers impayés, la vacance locative (période sans locataire) et les frais d’entretien et réparations.
Autres revenus
Cela dépend de leur régularité et de leur stabilité. Ainsi, le montant d’une retraite et une pension alimentaire sont intégrés mais pas les différentes pensions et aides sociales trop sujettes à modification.
Quel est votre taux d’endettement et les mensualités acceptables ?
En général, le taux d’endettement est limité à 33 % des revenus cumulés. De cela, il faut encore enlever l’assurance sur le prêt envisagé et les autres prêts en cours (étudiant, voiture, à la consommation…).
Nous conseillons de solder vos autres crédits dans l’année qui suit la demande de prêt immobilier. Cela diminue la pression sur vos revenus et renforce la capacité d’emprunt à votre banque. Augmentez le montant de votre apport personnel (épargne, donation, héritage, aide d’un proche …).
Pour les emprunteurs à revenus modestes, le taux d’endettement est limité à 30 % et pour les revenus plus aisés, il peut monter à 35 ou 38 %. La différence entre le loyer actuel et la mensualité du nouveau prêt ou « saut de charge » sert aussi d’indicateur pour l’obtention du prêt.
La part qui subsiste est appelée « reste à vivre ». Elle sert à couvrir les dépenses quotidiennes (nourriture, logement, habillement, voiture, santé, énergie, communications, loisirs). Actuellement, les banques considèrent que 1200 € par mois pour un couple est un minimum. Ajoutez 300 € par personne à charge. Une personne seule devrait avoir au moins 800 €.
La durée du prêt et l’âge de l’emprunteur sont aussi des critères de choix. Les prêts immobiliers vont de 5 à 30 ans. En France, la moyenne est de 19 ans et il est préférable de ne pas dépasser les 25 ans.
Quels sont les conseils judicieux pour votre capacité d’emprunt ?
Lors de l’estimation de votre projet immobilier, n’oubliez pas les frais de notaire pour l’Etat, les émoluments et avances du notaire et impôts divers.
Pour favoriser l’obtention d’un prêt immobilier, il est possible de joindre son époux ou épouse ou partenaire de vie. Vous êtes coresponsables pour le remboursement des mensualités. . Cela augmente le niveau de revenus et soulage les dépenses quotidiennes.
Il existe une multitude de possibilités de prêts aidés à taux intéressant (voire à taux zéro PTZ). Cela dépend vraiment beaucoup de votre profil emprunteur. Ces prêts répondent à différentes modalités difficiles à préciser ici.
Contactez un courtier en prêt immobilier qui vous aidera à monter un dossier sérieux et convaincant.